L’investissement locatif constitue l’une des options les plus rentables dans le domaine de l’immobilier. D’ailleurs, il existe diverses alternatives parmi lesquelles figure la location saisonnière. Toutefois, ces dernières années, le secteur a connu de forts changements en ce qui concerne la législation. Renforcement des règles régissant la location de courte durée, surtaxe d’habitation pour les résidences secondaires, consolidation de la pression fiscale, etc., il y a évidemment de quoi décourager de nombreux propriétaires.
Plusieurs sont alors tentés de s’orienter vers la location de longue durée. Ainsi, comment s’appliquent ces nouvelles règlementations ? En outre, que pouvez-vous entreprendre pour réussir à rentabiliser votre achat malgré ces ajustements législatifs ? Tout de suite les détails.
Location saisonnière : un investissement immobilier soumis à des contraintes administratives et légales
Déclaration à la municipalité
La location d’une résidence principale dans son intégralité ne nécessite pas en principe de déclaration à la mairie. Il s’avère néanmoins crucial que la durée de la location soit inférieure à 120 jours non consécutifs par an.
En tout cas, cette prérogative ne s’applique pas si le bien immobilier à louer se situe à Paris, Lyon et Bordeaux. Dès lors, si vous habitez dans ces localités, la déclaration à la municipalité devient obligatoire. Il en est de même s’il s’agit de votre résidence secondaire. Toutefois, la location d’une chambre privée dans un logement plus grand n’est pas concernée par cette démarche déclarative.
En outre, les villes concernées par cette formalité ont mis en place une procédure d’enregistrement des locations saisonnières. Vous n’êtes cependant pas obligé de vous inscrire si la propriété que vous louez est :
- Une chambre d’hôtes, une résidence de tourisme ou un hôtel ;
- Une résidence secondaire qui n’est pas louée dans un court laps de temps.
À titre d’information, la demande de numéro d’enregistrement auprès de la mairie ne peut être refusée. Et pour cause, il s’agit d’une procédure de déclaration et non d’une requête d’autorisation.
Changement d’usage
Dans certaines villes, la location de sa résidence secondaire (pied-à-terre) nécessite l’autorisation préalable ou temporaire de sa municipalité. Et ce, afin de modifier l’usage de son logement en locaux destinés à la location touristique. Cela concerne :
- Les communes de plus de 200 000 habitants ;
- Les communes des banlieues périphériques de Paris (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ;
- Les municipalités de plus de 50 000 habitants faisant partie des zones dites tendues (avec un déséquilibre élevé entre l’offre et la demande de logements).
En revanche, cette autorisation de changement d’usage ne vous concerne pas si votre propriété constitue votre résidence principale. Mais également si vous la louez pour de courtes périodes n’excédant pas 4 mois par an.
Paris et Bordeaux
Les propriétaires sont toujours tenus de demander une autorisation pour un changement temporaire d’usage des locations de nature « transitoire ». Cette requête doit également être accompagnée d’une « compensation ». Ce règlement requiert l’achat d’un local commercial, d’une superficie équivalente que vous devrez transformer en espace résidentiel.
Lyon
Depuis le 1er février 2018, la mairie de Lyon a mis en place un nouveau règlement concernant le changement d’usage et la « compensation ». Dans le cas de résidences secondaires pouvant être louées en tant que « meublés touristiques », trois scénarios sont possibles :
- Le bien est la propriété d’un particulier et a moins de 60 m² : une autorisation restreignant la location meublée touristique est requise pour une période de 9 ans.
- Le bien appartient à un particulier et a plus de 60 m² : le propriétaire est tenu de compenser. En d’autres termes, il doit acheter une propriété de taille équivalente dans la même zone résidentielle et s’assurer qu’elle est utilisée comme lieu de résidence permanent.
- Pour les logements meublés appartenant à des personnes morales, y compris les sociétés civiles immobilières (SCI) familiales, l’obligation de compensation est plus stricte et s’applique même aux immeubles de moins de 60 m².
Pour les autres villes comme Marseille, Nice ou Strasbourg, il est conseillé de vérifier préalablement les restrictions qui s’y rapportent auprès de la municipalité. À noter que le non-respect de ces règlementations est puni d’une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 €.
Comment rentabiliser son achat malgré ces restrictions ?
Ces restrictions ne concernent que les démarches administratives. Pour que votre achat reste une bonne affaire, vous avez tout à fait la possibilité d’alterner plusieurs types de location. Ainsi, vous laissez la location de vacances pour les hautes saisons touristiques où les prix sont les plus élevés. Vous pouvez également ajuster le montant de votre loyer en fonction de la période de l’année. De même, rien ne vous empêche de vous inscrire sur les plateformes de mise en location de votre bien, notamment :
- AirBnB ;
- HomeAway ;
- MorningCroissant ;
- MagicStay ; etc.
Et pour cause, l’enjeu du taux de remplissage est aussi au cœur de la problématique en ce qui concerne la location saisonnière. En étant présent sur toutes ces plateformes, vous aurez l’occasion de limiter les vacances locatives.
Location saisonnière : des avantages financiers à la clé
La fiscalité de la location meublée de courte durée reste toujours très avantageuse. La plupart du temps, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont soumis au régime micro-BIC, leurs revenus annuels ne dépassant pas 70 000 € pour 2017 et 2018. Par conséquent, ils bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Toutefois, ils peuvent également choisir le régime réel. Cela peut être plus profitable puisque les impôts ne s’appliquent qu’après déduction des charges. Ces dernières peuvent ainsi inclure :
- L’électricité ;
- Les frais de copropriété ;
- Les travaux d’entretien courant ;
- Les charges de propriété et de gestion ; etc.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2017, les loueurs en meublé non professionnels ont l’obligation de s’affilier au RSI (Régime social des indépendants) ou au régime général de la Sécurité sociale s’ils perçoivent des recettes au-delà de 23 000 € par an. Cela s’applique s’il s’agit de leur résidence principale ou secondaire. Ils sont donc tenus de verser les cotisations correspondantes.